Poradňa

J. Šatanová (Žilina): Aký je rozdiel medzi osobným vlastníctvom a družstevným bytom?
FGreality odpovedajú: Osobné vlastníctvo znamená, že majiteľ nehnuteľností je zapísaný v liste vlastníctva a je oprávnený s nimi disponovať (tzn. predávať ich, dať do zástavy, apod.). Akýkoľvek predaj či prevod znamená zmenu zápisu v liste vlastníctva. Naproti tomu družstevný byt znamená, že jeho užívateľ je členom družstva (obvykle bytového) a na základe tohto členstva má s družstvom nájomnú zmluvu a je oprávnený užívať družstevný byt. Pri „prevode bytu“ sa neprevádza byt samotný, ale užívacie práva v družstve. Z týchto práv potom plynie nárok na užívanie predmetného bytu.

M. Mihálik (Senec): Keď cez Vás budeme predávať náš rodinný dom, kedy môžeme dostať peniaze?
FGreality odpovedajú: Všetko je ovplyvnené finančnými možnosťami kupujúceho. Pokiaľ nebude využívať úver, ale bude hradiť nehnuteľnosť vlastnými prostriedkami, môžete obdržať peniaze už do piatich dní od podpisu kúpnej zmluvy a súčasného podania návrhu na zmenu zápisu do listu vlastníctva, niekedy aj pri samotnom podpise tejto zmluvy. Ak však bude kupujúci využívať bankový alebo iný uver, prípadne hypotéku, je potrebné sa pripraviť na to, že sa doba obdržania finančných prostriedkov predĺži. Štandardne by ale nemala byť dlhšia než dva mesiace od podpisu Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, obvykle potrebnej pre poskytovateľa úveru.

E. Šimonovič (Trenčín): Prečo by som sa mala s predajom nehnuteľnosti obrátiť práve na FGreality?
FGreality odpovedajú: Naša spoločnosť patrí medzi najväčšie realitné kancelárie. Naše kancelárie sú k 30.9.2006 otvorené v osemnástich mestách v ČR a v jednom meste na Slovensku a každý mesiac vzniká jedna ďalšia. Vďaka tomu Vám môžeme ponúknuť veľké množstvo maklérov a ich potenciálnych zákazníkov. Internetové stránky www.fgreality.sk navštívi týždenne viac než 5 000 návštevníkov, ich českú obdobu vyše 15 000 navštevníkov. Tiež inzerujeme na všetkých významných realitných serveroch na Slovensku, samozrejme že nás nájdete aj vo väčšine významných inzertných novín. Naviac vydávame vlastné realitné noviny, ktoré každý mesiac obdrží zdarma do svojich schránok 50 000 domácností na Slovensku. A pokiaľ Vám to nestačí, tak by Vás mohlo presvedčiť to, že za rok 2005 sme sprostredkovali predaj či prevod nehnuteľností za viac než 1,5 miliardy Kč a za rok 2006 presiahneme 2,5 miliardy Kč. To jednoznačne znamená, že naša spoločnosť patrí medzi najvyhľadávanejších predajcov nehnuteľností v bývalom Československu.

L. Pukalovič (Bytča): Je možné financovať nákup bytu hypotékou na 100%?
FGreality odpovedajú: Áno, je to možné, predpokladom je splnenie podmienok poskytovateľa úveru (predovšetkým príjem). Je potrebné očakávať vyššiu úrokovú sadzbu.

L. Brábník (Bratislava): Kúpil som byt, všetko som včas zaplatil, ale predávajúci sa v dohodnutom termíne nevysťahoval a na moje urgencie nereaguje. Prosím poraďte mi, čo mám robiť?
FGreality odpovedajú: Na túto skutočnosť sa malo myslieť už v kúpnej zmluve, kedy sa mala stanoviť zmluvná pokuta za omeškanie odovzdania predmetu zmluvy (napr. 500,-Kč za každý deň omeškania, počínajúc prvým dňom omeškania, a to až do úplného odovzdania veci). Vo Vašom prípade je možné riešiť prípad v dvoch rovinách – mimosúdnej a súdnej. Mimosúdna dohoda je pochopiteľne výhodnejšia pre obe strany. Pokiaľ sa s predávajúcim nedohodnete, je nutné sa obrátiť na miestne príslušný Okresný súd (ak nie je v zmluve dohodnutá napr. Rozhodcovská doložka) s príslušnou žalobou. Po rozhodnutí súdu vo Váš prospech Vám pochopiteľne predávajúci okrem odovzdania bytu bude povinný uhradiť aj všetky výdaje spojené so súdnym vymáhaním Vášho práva (súdne poplatky, náhrady na právne zastúpenie, a pod.).

I. Darček (Žilina): Koľko stojí zápis do katastra nehnuteľností?
FGreality odpovedajú: V Českej republike sa za akýkoľvek zápis do LV platí 500,-Kč. V Slovenskej republike je poplatok stanovený na 2.000,-Sk. V oboch prípadoch je nutné pripočítať ešte notárske poplatky za overenie podpisov alebo listín na predkladaných dokumentoch.

M. Beňo (Piešťany): Čo to znamená vecné bremeno užívania bytu?
FGreality odpovedajú: Vecné bremená sa všeobecne zapisujú do časti C listu vlastníctva a spravidla znamenajú obmedzené disponovanie s nehnuteľnosťami. Vo Vašom prípade vecného bremena užívania bytu sa jedná o to, že majiteľ nehnuteľnosti zriadil v prospech tretej osoby vecné bremeno užívania bytu. Táto osoba je zapísaná v LV a je oprávnená užívať byt k trvalému bývaniu. Všeobecne sa tak deje napr. v prípade predaja nehnuteľností starších rodičov deťom, kedy tieto v prospech rodičov zriaďujú vecné bremeno užívania na dožitie. Toto vecné bremeno môže zrušiť buď oprávnený z titulu vecného bremena alebo sa samotné vecné bremeno zruší z dôvodu právnej nepotrebnosti (napr. úmrtím oprávneného). Pokiaľ dochádza k predaju (prevodu) nehnuteľnosti, nový vlastník ju nadobúda aj s vecným bremenom užívania bytu a je povinný ho rešpektovať.

K. Čierny (Púchov): Je pri predaji nehnuteľnosti prekážkou zástavné právo či exekučný výmer?
FGreality odpovedajú: Nehnuteľnosť je možné predať aj so zástavným právom či exekučným výmerom, pokiaľ k tomu oprávnený subjekt (veriteľ, banka, exekútor, a pod.) dá súhlas. Pokiaľ nie, spravidla sa takáto skutočnosť rieši tak, že sa kúpna cena rozdelí – časťou uhradí kupujúci dlh na nehnuteľnosti a zvyšok doplatí predávajúcemu. Je však dobré obrátiť sa v takomto prípade na odborníkov – najlepšie na renomovanú realitnú kanceláriu ako sme my, ktorá poskytuje v rámci svojich služieb aj správcovstvo vkladu. Tá potom zariadi a dohodne jednotlivé úhrady tak, aby sa predávajúci nemusel o nič starať.

T. Turan (Košice): Bývam v obecnom byte, môžem ho cez Vás predať?
FGreality odpovedajú: Obecné byty nie je možné predávať, pokiaľ vyhláška príslušného mesta nestanoví inak. Preto odporúčam obrátiť sa na príslušný odbor správy obecného majetku a tu sa informovať na možnosť predaja bytu.

I. Machačová: Ako sa môžem stať maklérom?
FGreality. odpovedajú: Najskôr musíte absolvovať osobný prijímací pohovor na pobočke v Žiline. V prípade úspechu s Vami spíšeme aktivačnú zmluvu. Ďalej potom musíte absolvovať dvojdenné Základné školenie I. Tam sa dozviete všetko, čo potrebujete pre prácu začínajúceho makléra. Následne môžete začať naplno pracovať pre našu spoločnosť. Najneskôr do jedného mesiaca absolvujete jednodenné Základné školenie II, kde sa dozviete podrobné informácie z oblasti firemného softwaru (RealPC), práva, katastra, daní a pod.

D. Chochulová: Prosím o bližšie informácie o hypotéke na kupovanú nehnuteľnosť cez vašu spoločnosť.
FGreality odpovedajú: Hypotéky neposkytujeme my ako firma, ale spostredkovávame ich od jednotlivých bánk. V prípade, že si vyberete niektorú z nami ponúkaných nehnuteľností, naši špičkovo školení makléri Vám poskytnú informácie na konkrétny prípad.

T. Marek (Senec): Môžem predať nehnuteľnosť so záložným právom?
FGreality odpovedajú: Nie je špecifikované, o aké záložné právo k nehnuteľnosti ide. Zákon pozná viacero inštitútov, ktoré obmedzujú vlastníka nehnuteľnosti pri nakladaní s ňou. Je záložné právo, zádržné právo a vecné bremená. Záložné právo je právom k cudzej veci na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva, kde oprávnený si ako takzvaný „záložný veriteľ“ zabezpečil prípadné nesplnenie dlhu a nehnuteľnosť slúži ako „záloh“. Na nehnuteľnosti vzniká záložné právo písomnou zmluvou, musí byť zapísané v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva. Takýmto záložným právom si banky zabezpečujú splatenie úveru. V zmysle zákona o prevode bytov do osobného vlastníctva sa zriaďujú záložné práva k bytom, na zabezpečenie prípadných spoločných dlhov za dom ako celok. Nehnuteľnosť možno so súhlasom záložného veriteľa previesť na tretiu osobu, teda predať.

N. Čemanová (R. Sobota): Ako dlho musím byť vlastníkom nehnuteľnosti, aby som neplatil daň.
FGreality odpovedajú: Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností ako z právneho úkonu bola v SR zrušená zo zákona. Daň sa platí z príjmu z predaja nehnuteľností. Každý kto predal nehnuteľnosť je povinný v zmysle zákona priznať príjem, aj keď je príjem oslobodený od dane. Podľa § 9 Zákona o dani z príjmov je oslobodený príjem z predaja bytu alebo domu s najviac dvomi bytmi, vrátane pozemkov, ak ho predávajúci vlastnil /teda mal list vlastníctva/ a : - mal 2 roky trvalý pobyt v tejto nehnuteľnosti – zapisaný aj v občianskom preukaze; alebo mal menej ako 2 roky trvalý pobyt, ale byt nadobudol dedením a poručiteľova doba trvalého pobytu sa započíta do dvoch rokov terajšiemu vlastníkovi. Oslobodený je aj príjem z predaja, ak ho predávajúci vlastnil 5 rokov a nemal trvalý pobyt v nehnuteľnosti, alebo ide len o pozemky, V súvislosti s tým, je však potrebné podotknúť, že aj v prípade, ak príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha priznaniu a odvádzaniu dane /19%/, (neboli splnené horeuvedené podmienky na oslobodenie), vypočítava sa základ dane ako rozdiel sumy nadobúdacej a predajnej, a to i v prípade dedenia, darovania.

J. Kramár (Žilina): Môže nový majiteľ nehnuteľnosti odhlásiť trvalý pobyt predchádzajúcim vlastníkom. Ak áno, čo budem k tomu potrebovať?
FGreality odpovedajú: Hlásenie trvalého pobytu a prechodného pobytu občanov upravuje zákon č. 253/1998 Z.z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov. Prihlásenie občana na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k budove, ani k jej vlastníkovi a má evidenčný charakter. Na návrh občana oprávneného užívať budovu alebo jej časť, na základe právoplatného súdneho rozhodnutia o obmedzení alebo zrušení užívacieho práva, na návrh vlastníka alebo všetkých spoluvlastníkov budovy alebo jej časti podľa § 7 horeuvedeného zákona občanovi, ktorý nemá k budove alebo jej časti žiadne užívacie právo, zruší ohlasovňa pobytu trvalý pobyt. Návrh nemožno podať voči manželovi a nezaopatrenému dieťaťu vlastníka, spoluvlastníka alebo nájomcu.Takýto návrh spíše ohlasovňa pobytu mesta na základe návrhu oprávneného vlastníka alebo užívateľa nehnuteľnosti, čo preukazuje doložením listu vlastníctva, zmluvy o práve užívať byt, dom… O zrušení trvalého pobytu sa vydáva rozhodnutie, ktoré sa v prípade, že ho nemožno doručiť dotknutej osobe verejne vyvesuje na úradnej tabuli mesta, a tým sa stáva právoplatným. Takýto občan má potom trvalé bydlisko iba názov obce, mesta.